?中房網(wǎng)訊 近日，多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，10月北京樓市低迷也已成不爭(zhēng)的事實(shí)，新房和二手房交易持續(xù)低迷，無(wú)論交易量和交易價(jià)格都難掩疲態(tài)。與此同時(shí)，近期大量限競(jìng)新房源的入市，使得購(gòu)房者原本濃厚的觀(guān)望情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。

??新房銷(xiāo)售下行

??北京新房交易量在交易面積和成交套數(shù)都呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。

??從克而瑞地產(chǎn)研究中心了解到，一線(xiàn)城市成交低位回升態(tài)勢(shì)在10月份戛然而止，同比、環(huán)比齊跌。其中北京的跌幅比較顯著，達(dá)到45%。

??根據(jù)安居客數(shù)據(jù)分析，10月北京新房成交3270套，環(huán)比下降34.6%。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期北京新房供應(yīng)面積增速度遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售面積增速，銷(xiāo)供比從今年4月份開(kāi)始逐月下跌。

??供應(yīng)面積上講，6月以來(lái)北京新房供應(yīng)面積速度加快，10月北京新房供應(yīng)面積為117.94萬(wàn)平方米，而冷清的交易量使得10月銷(xiāo)供比達(dá)到最低值0.43。

??合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)則顯示，10月北京新房供應(yīng)量為6208套，較去年同期的1647套增長(zhǎng)276.9%，環(huán)比9月增長(zhǎng)22.7%；成交量為2738套，較去年同期的1873套增長(zhǎng)46.2%，環(huán)比9月減少7.1%。

??二手房成交遇冷

??從交易量和交易價(jià)格看，北京二手房市場(chǎng)都可以用冷清來(lái)形容。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房市場(chǎng)實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少12.5%，成交絕對(duì)水平降至2017年11月水平。均價(jià)繼續(xù)下跌至61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%。均價(jià)方面，10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，這已經(jīng)是北京二手房均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌，現(xiàn)已跌至5月水平之下。此外，由于成交的持續(xù)走低，北京二手房庫(kù)存房源量持續(xù)上升并超過(guò)2016年2月水平，去化周期延長(zhǎng)至13個(gè)月，處在2016年以來(lái)的歷史高位上。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房成交8879套，繼2月后再次低于萬(wàn)套，成交量環(huán)比下降42%。

??安居客數(shù)據(jù)則指出，北京10月二手房源量供應(yīng)環(huán)比下跌31.7%。

??不僅如此，市場(chǎng)成交難度仍在加大，成交周期進(jìn)也一步延長(zhǎng)。在換房占比較高的北京二手房市場(chǎng)上，由于客戶(hù)持續(xù)觀(guān)望，業(yè)主賣(mài)房換房也較為困難，買(mǎi)賣(mài)雙方成交周期同時(shí)延長(zhǎng)至2017年以來(lái)的歷史高位。

??購(gòu)房者觀(guān)望情緒強(qiáng)化

??值得注意的是，今年以來(lái)限競(jìng)房項(xiàng)目的井噴式供應(yīng)，被視為促進(jìn)新房銷(xiāo)量回暖的重要因素。6月至今，北京限競(jìng)房供應(yīng)占到同期商品住宅供應(yīng)總量的64%。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅明確表示，北京新房銷(xiāo)量回暖的最核心原因在于中低價(jià)位、中小戶(hù)型限競(jìng)房的上市。

??由于新房供應(yīng)增加，大量新房包括價(jià)格較低的限競(jìng)房入市為北京市場(chǎng)帶來(lái)了更多選擇。數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)北京共有21個(gè)新房項(xiàng)目入市，共計(jì)14329套房源，分別分布在朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)、順義區(qū)等各個(gè)區(qū)域。但市場(chǎng)選擇面的擴(kuò)大反而強(qiáng)化了購(gòu)房者的觀(guān)望情緒，9、10月以來(lái)低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)更是進(jìn)一步推波助瀾讓購(gòu)房者觀(guān)望。

??郭毅表示，由于限競(jìng)房大多限定了70/90，使得北京新房市場(chǎng)中總價(jià)400萬(wàn)-500萬(wàn)元左右的90平方米三居產(chǎn)品供量驟增。“這一總價(jià)段和面積段主要面向剛需、剛改客群，不僅填補(bǔ)了北京新房市場(chǎng)近兩年來(lái)存在的市場(chǎng)供應(yīng)空白，更與二手房市場(chǎng)需求高度重合，因此造成部分購(gòu)房客群由二手轉(zhuǎn)為選擇新房市場(chǎng)的限競(jìng)房產(chǎn)品?！绷硪环矫妫谙薷?jìng)房本身帶有位置偏僻等缺點(diǎn)，再加上大規(guī)模上市，充裕的供應(yīng)量也使得限競(jìng)房表現(xiàn)平平。

??而9月北京市公積金政策調(diào)整后，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力尤其是首置剛需購(gòu)買(mǎi)力被進(jìn)一步削弱，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期受此影響進(jìn)一步回落，客戶(hù)入市積極性下降。數(shù)據(jù)顯示，10月北京新增客源量和帶看量環(huán)比下滑1.3%，處于低位穩(wěn)定。

??值得一提的是，從目前樓市現(xiàn)狀來(lái)看，購(gòu)房者“房住不炒”的心態(tài)已經(jīng)形成，此外還有相當(dāng)一部分剛需客群出于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的擔(dān)憂(yōu)出現(xiàn)嚴(yán)重觀(guān)望。郭毅分析認(rèn)為，當(dāng)前北京新房市場(chǎng)庫(kù)存壓力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，如果明年樓市調(diào)控政策依然保持嚴(yán)格，房企將面臨嚴(yán)峻的去化難題。這將會(huì)造成投資意愿的大幅下降，從而影響到土地市場(chǎng)的正常交易。

??還有行業(yè)人士表示，若房企去化壓力激增，或許北京樓市接下來(lái)的成交將面臨“新舊兩難”的問(wèn)題。