簡介
房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是伴隨著中國土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風險的一種防范措施。房地產(chǎn)價值巨大，由其作為債權(quán)擔保之標的物，對于債權(quán)的實現(xiàn)甚為有利。
性質(zhì)
綜述
隨著中國各項經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人（主要是銀行等金融機構(gòu)）所運用作為債權(quán)擔保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。物權(quán)性
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。從立法上來看，對于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔保物權(quán)的一種。德國、日本及中國臺灣為例；第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國、前蘇聯(lián)為例。中國民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié)；第三，制定專門的法律對抵押權(quán)進行規(guī)定。如中國《擔保法》。
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護方法上區(qū)別于債權(quán)。價值權(quán)性
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對于所抵押之房地產(chǎn)拍賣價金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價值權(quán)。價值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔保的共同屬性。房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對所抵押房地產(chǎn)的價值支配權(quán)，其所支配的對象不是房地產(chǎn)實體，而是其價值。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對標的物使用價值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對標的物價值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過對抵押物價值的把握而實現(xiàn)擔保債權(quán)的目的。
房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現(xiàn)代經(jīng)濟社會對債權(quán)擔保和擔保物經(jīng)濟效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說，相對于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價值權(quán)。設(shè)定
條件
根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于中國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在中國，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
合同
房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保而與債權(quán)人達成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔保義務(wù)。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權(quán)種類、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當事人應(yīng)當予以補正。
權(quán)力登記
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)申請，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時提交法律規(guī)定的應(yīng)當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)收到當事人的申請后即由負責監(jiān)督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。
效力影響
綜述
房地產(chǎn)抵押一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對抵押物及與其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。
對內(nèi)效力
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力
1、先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費用。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
⑴房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。
⑵房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。
⑶房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。
⑷孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。中國《擔保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿！?a target="_blank" data-lemmaid="1395714" style="color: rgb(19, 110, 194);" title="鏈接關(guān)鍵詞">抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。
對外效力
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價值巨大，足以擔保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請日標準，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對房屋租賃的影響
與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
實現(xiàn)
綜述
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實行，即當債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是債權(quán)實現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。
條件
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。
2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準。清償是指抵押權(quán)所擔保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。
3、對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)。
方式
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。
實現(xiàn)程序
（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序
債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)模?a target="_blank" data-lemmaid="10785317" style="color: rgb(19, 110, 194);" title="鏈接關(guān)鍵詞">抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
消滅
（一）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃物權(quán)，作為其標的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無法繼續(xù)存在而消滅。
房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物上代位性，因此，當房地產(chǎn)滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產(chǎn)抵押權(quán)及于該賠償金、保險金或補償金，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。
（二）因被擔保的債權(quán)消滅而消滅
依中國立法，抵押權(quán)相對于主債權(quán)，具有絕對的附從性。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔保債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。
被擔保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；⑵債務(wù)人對房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷條件時，其債權(quán)相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。
（三）因房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)而消滅
如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，故原則上既不得因所擔保之債權(quán)罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經(jīng)過而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復(fù)雜法律關(guān)系的實際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過而消滅。如中國臺灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔保的債權(quán)，其請求權(quán)已因時效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。在中國，此除斥期間為二年。
注意事項
一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記
抵押作為擔保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用，成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進行區(qū)分？我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進行區(qū)分。
抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當事人申請，登記機構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。
抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體（抵押人、抵押權(quán)人、抵押物）不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化（例如抵押權(quán)人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等），將抵押權(quán)變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。
在登記實踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變；抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。
根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（撤銷）情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡單地理解，兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記，是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。
二、對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個抵押權(quán)，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán)，是否意味著其為后順位
優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個抵押權(quán)時，一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無法實現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。
《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞颍?.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，而在同樣已登記的抵押權(quán)中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構(gòu)將抵押登記核準登記并記載于登記簿的時間。
要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán)，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位，登記時間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時間還是抵押權(quán)變更的登記時間。
債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對抵押權(quán)變更登記的理解，它并不對抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化，并不影響到抵押當事人的民事法律關(guān)系。同時，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系。筆者認為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時便產(chǎn)生的，而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響，抵押權(quán)順位的登記時間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時間為準。
但需注意的是，《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以，因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當然對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。
三、私立學(xué)校、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記
關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍，我國《擔保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規(guī)定。其中，對學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定。如何正確理解這一規(guī)定并應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押登記實務(wù)中非常重要。
首先我們對《擔保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的這一規(guī)定要理解透徹。筆者認為，要滿足這一規(guī)定需要同時具備三個條件：一是房產(chǎn)必須是以公益性為目的；二是房產(chǎn)屬教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；三是這些房產(chǎn)必須是為事業(yè)單位、社會團體所有。滿足了這些條件，則符合上述法律法規(guī)明確規(guī)定的禁止抵押范圍。
所以，公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院，顯然是屬于法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的范圍。但是隨著我國教育體制和醫(yī)療體制的改革，出現(xiàn)了越來越多的民辦學(xué)校和醫(yī)院，這種新型的教育、醫(yī)療單位由于自身的特點經(jīng)常會出現(xiàn)融資需求，而以自身的資產(chǎn)進行抵押無疑是一種重要的融資方式。那么在登記實踐中遇到這類抵押需求，登記機構(gòu)能否為其辦理抵押登記？筆者認為，應(yīng)當從下面幾個方面來認識。
首先，我們應(yīng)當認清民辦學(xué)校、私立醫(yī)院的本質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進法》規(guī)定，國家機構(gòu)以外的社會組織或者個人，利用非國家財政性經(jīng)費，面向社會舉辦的學(xué)校及其他教育機構(gòu)屬于民辦教育事業(yè)。民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會主義教育事業(yè)的組成部分。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位。
由此可以看出，以個人、社會組織名義開辦的學(xué)校、幼兒園等，同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進法》、《中華人民共和國民辦教育促進法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立，同樣屬于公益性事業(yè)，他們所有的教育設(shè)施（例如教學(xué)樓、實驗樓等） 是實現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣，根據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機構(gòu)管理條例》規(guī)定，醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)當以救死扶傷、防病治病，為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此，私立醫(yī)院同樣是以社會公益為目的。因此，學(xué)校和醫(yī)院無論是公立還是私立，均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設(shè)施，例如公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館、工人文化宮、敬老院等用于社會公益目的的設(shè)施。
其次，我們還需注意的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 < 中華人民共和國擔保法 > 若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有效?！边@解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件：一是滿足抵押物為教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)；二是滿足抵押目的是為事業(yè)單位、社會團體自身的債務(wù)設(shè)定抵押。
抵押限制
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。根據(jù)《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押或抵押時受一定限制。
（一）土地所有權(quán)不得抵押；地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進行抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。
（三）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。
（四）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。
（五）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
（七）以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
（八）違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
